张玉良:中国不是所有地区都有房地产泡沫

 
  绿地集团董事长、总裁张玉良日前出席在出席中国发展高层论坛2013年会时接受了《经济参考报》记者的专访。他就目前房地产市场泡沫论、“国五条”、房企赴海外发展等问题发表了自己的意见。
 
  《经济参考报》:由于近期房价非理性的高速增长,2月20日国务院出台后续调控措施“国五条”。但是,随后出台的细则却颇受争议。您从房地产企业角度怎样看“国五条”?在“国五条”进入实施阶段,房地产市场将会呈现什么样的趋势?
 
  张玉良:“国五条”是一个比过去的调控更加完整,更加系统,更加市场化的调控手段。其要求增加供应,并提出对投资收益征收20%的税收,同时加快对持有的物业征收房产税,这些政策从总体来看更加市场化,更加系统。“国五条”的出台意在打击部分房价过快上涨城市的楼市。
 
  事实上,现阶段全国房地产市场分化较为明显。因此,说国内房地产市场有泡沫我不是很赞成。的确有部分城市出现泡沫,但绝大多数城市还是健康的。例如一线城市住房价格的确较高,但却是健康的,因为高房价是由需求激增引起的。
 
  从市场看,虽然一线城市和部分二线城市,从去年四季度以来,房价上涨明显。但是全国绝大部分城市,包括一些省会城市和三线城市的房地产市场还是相对平稳的,甚至出现销售较差的情况。只有那些人口流失,新建住房却持续增加的城市,才产生泡沫。
 
  所以我们在贯彻政策当中更要有针对性。比如对一线城市和部分二线城市上涨程度非常快的,“国五条”必须全面落实。但是对三线城市,这些政策可能用不到。例如,一些市场较差城市,如果银行再限制贷款,则房地产市场将会更为萎缩,因此,我们的政策应该是促进其释放消费的政策。
 
  一线城市房价涨幅较快的原因是人口在短时间内大量积聚。我国行政资源较为窘迫,因此,北京、上海等拥有大量资源的城市展现出较强的磁性,吸引大量人员进入。这就造成我国供求矛盾突然阶段性爆发。与此同时,在城镇化的背景下,将更加催生大量的供求矛盾。
 
  在税收方面,我国房地产税赋较重,因此,在供不应求的条件下,逐渐形成卖方市场,税收间接转嫁至消费者,这也造成了房价不断上涨。例如:税收在开发领域资金20%左右,如果加上房地产、水泥、钢筋等上下游产业,税赋可能高达50%。
 
  因此,如果不从税制上改革,房价下降的可能性不大。另外,我国宏观政策也应对人口进行导向管理,主动适应市场导向,根据需求、制度等做出相应的动作。因为中国各个城市差异性太大,有的地方需要去限购,有的地方不限购也没有人买,因为这些地方的经济水平低,人口不再导入而在导出。譬如说有的地方房价在上去,但是有的城市房价根本是没有上去,有的城市人口超千万了,房价仍然是非常低的状态下,这种地区我们征收20%的交易的盈利税是不需要的。
 
  《经济参考报》:绿地集团2012年海外业务收入达20亿人民币,同是房企的万科也开始加速海外布局,那么是什么样的吸引力,吸引中国房企主动走出去?
 
  张玉良:走出去是适应市场的需求的需要。现阶段,中国投资消费客数量、海外留学生数量、中国在海外旅游游客数量增多,这三种市场力量不容忽视。在国内房地产市场调控的同时,更加大了部分国人对国外房地产投资的需求。数据显示,澳洲每年成交新房的70%,都是中国买家。与此同时,有关部门统计,中国境外游客达到一亿人次,未来几年会翻几番,增长的速度惊人。因此,对于有自己品牌、有竞争能力也有专业能力的中国企业,完全可以走出去为华人提供消费服务。
 
  正是基于这样的想法,再加上中国企业自身的优势,因为中国大公司在华人中的品牌影响力、市场号召力、境外获取各种资源的能力以及自身的开发能力都具备,因此我想中国的大企业在积极稳妥的情况下拓展海外市场是时候了。
 
  《经济参考报》:那具体来说,国内房企走出去现在还面临哪些困难?
 
  张玉良:房地产行业走出去仍处于起步阶段,人才支撑、风险防范、了解当地文化与法律的能力都需要进一步提升,另外,企业管理能力、技术开发能力以及在异地能否适应,是否能获取境外资源都将是严峻的考验。与此同时,还要解决商业的运营模式等等。
 
  当地政府来看,除香港征收大陆买方的税费,目前还没发现其他的国家有这样的迹象。我们的开发对城市建设、引进资金、就业等都有帮助,因此许多国家都是欢迎和鼓励我们的。
 
  总的来说,虽然房地产业走出去还面临不少困难,但是还是应该积极探索。从绿地来看,较一般企业来说,资金、项目、土地优势较大,再加上已有专业的开发能力,因此,我们在坚持做好国内市场的同时,努力做好国外市场的探索,稳步的进入,在风险中化解风险。